Der Berliner Wohnungsmarkt befindet sich in einem politischen Tauziehen: Die geplante Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände hat bereits dazu geführt, dass einer der größten europäischen Vermieter sein Investitionsvorhaben in Deutschland vorerst auf Eis legt. Der schwedische Immobilienkonzern Heimstaden Bostad gibt an, keine neuen Gelder mehr nach Deutschland zu leiten, solange das Gesetz zur Enteignung in Berlin nicht geklärt ist.
Enteignungspläne – politischer Rahmen und Zielsetzung
Eine von der Linkspartei geführte Koalition im Abgeordnetenhaus hat ein Gesetzespaket vorbereitet, das private Eigentümer mit mehr als 10.000 Wohneinheiten dazu verpflichten würde, den Überschuss in öffentliches Eigentum zu überführen. Die Entschädigung soll dabei auf 16 Milliarden Euro begrenzt sein, wobei die konkreten Auszahlungsmodalitäten erst 2028 beschlossen werden sollen; die Umsetzung sei für das Folgejahr geplant. Befürworter sehen darin ein Mittel, den chronischen Wohnungsmangel zu bekämpfen, Kritiker warnen vor verfassungsrechtlichen Hürden und stellen die Effektivität des Ansatzes in Frage.
Bundesinnenminister Alexander Dobrindt hat bereits angekündigt, die Hürden für eine solche Vergesellschaftung deutlich zu erhöhen. Er fordert, dass jede Landesregierung eindeutig nachweisen muss, alle alternativen Maßnahmen zur Wohnraumversorgung ausgeschöpft zu haben, bevor ein Enteignungsbeschluss gefasst werden kann. Gleichzeitig soll die Entschädigung dem Verkehrswert entsprechen, um die Rechtssicherheit zu wahren.
Heimstaden Bostad reagiert – Investitionsstopp und finanzielle Risiken
Co-CEO Christian Fladeland erklärte in einem Interview mit Bloomberg, dass das Unternehmen sein Kapital in Deutschland zurückhalten werde, solange der Enteignungsentwurf „auf dem Tisch liegt“. Heimstaden Bostad verwaltet in Berlin rund 20.000 Wohnungen mit einem geschätzten Gesamtwert von etwa 5 Milliarden Euro, was etwa 15 % des gesamten Portfolios des Konzerns ausmacht. Fladeland schätzt, dass im schlimmsten Fall bis zu die Hälfte dieser Bestände von der Regelung betroffen sein könnte.
Werden die Entschädigungen um 40 % unter dem Marktwert angesetzt, rechnet das Unternehmen mit einem Verlust von circa eine Milliarde Euro. Obwohl Fladeland die Durchsetzung des Gesetzes für sehr unwahrscheinlich hält, führe die Unsicherheit bereits jetzt zu einer Neubewertung von Investitionsstandorten. Er betont, dass das Vorgehen das Gegenteil bewirken könnte: Statt zusätzlichem Wohnraum würde das Projekt ausländisches Kapital abschrecken.
Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt
Die Ankündigung von Heimstaden hat weitere große Vermieter in Alarmbereitschaft versetzt. Der CEO von Vonovia, Luka Mucic, warnte ebenfalls, dass Investitionen künftig nur in Länder fließen, die Verlässlichkeit und Rechtssicherheit bieten. Ein breit angelegter Investitionsstopp könnte die bereits angespannte Lage am Mietmarkt verschärfen, da neue Bauprojekte und Nachverdichtungen zurückgestellt werden.
Gleichzeitig arbeitet die Bundesregierung an einem eigenen Gesetz, das die Bundesländer an der eigenmächtigen Enteignung hindern soll. Ein möglicher Rechtsstreit vor dem Bundesverfassungsgericht wird von beiden Seiten erwartet. Sollte das Berliner Gesetz schließlich doch in Kraft treten, könnte es laut Schätzungen von Fachleuten zu einer dauerhaften Verunsicherung ausländischer Direktinvestitionen führen und damit das langfristige Wachstum des deutschen Wohnungssektors bremsen.
