Auf der Expo Real am 5. Oktober 2026 versammelten sich Marktakteure, um die zukünftige Immobilienfinanzierung zu diskutieren. Das zentrale Thema war das Zusammenspiel von hohen Zinsen, verschärften Kreditvorgaben und dem Aufstieg alternativer Kapitalanbieter. Experten betonten, dass die Branche sich in einer kritischen Prüfungsphase befindet, in der neue Lösungen gefordert sind.
Banken verschärfen Kreditkriterien
Prof. Dr. Ralf Klann von CBRE schilderte einen Markt, der sich nach einer langen Niedrigzinsphase konsolidiert. „In der Phase niedriger Zinsen stiegen die Preise, jetzt müssen viele Objekte refinanziert werden, deren Wert gefallen ist“, erklärte er. Das Zinsniveau für langfristige Finanzierungen bleibe auf einem historisch normalen, aber hohen Niveau. Sven Volker Blankenburg von der Berliner Sparkasse betonte, dass die Grundprinzipien der Kreditvergabe unverändert seien, jedoch die Gewichtung stark verschoben sei. Für ihn stehen drei Leitfragen im Vordergrund: Will ich mit diesem Kunden Geschäfte machen?, wollen wir das Objekt finanzieren? und können wir die Finanzierung zu den geforderten Bedingungen anbieten? Eigenkapitalstärke und Fachkenntnisse des Kunden gewannen deutlich an Bedeutung.
Alternative Kapitalquellen und ESG-Anforderungen
Matthias Heimann von 777 Financial Advisors warnt vor einem überhasteten Aufschwung: Der Markt sei nach wie vor in einer Bewährungsphase, und es werde neue, flexible Lösungen nötig. Oliver Platt, Rechtsanwalt bei Kucera, bezeichnete die Lage als „brutal“ und rief zu realistischer Planung auf. Parallel dazu gewinnen alternative Finanzierer an Bedeutung. Investoren müssen zunehmend ESG-Kriterien und ein robustes Risikomanagement nachweisen. Die Auswahl von Hausbanken reduziert sich, sodass Projektentwickler einen breiteren Marktzugang und längere Vorlaufzeiten benötigen. Gute Asset-Klassen wie Wohn- und Logistikimmobilien bleiben leichter finanzierbar, während Projekte außerhalb des Core-Segments kaum noch Finanzierung finden.
Marktreaktionen: Realty Income und Asset-Klassen im Umbruch
Der börsennotierte REIT Realty Income spürt die Druckwelle: Im vorbörslichen Handel fiel die Aktie auf 47,78 Euro, ein Rückgang von zehn Prozent in 30 Tagen. Analysten sehen ein „Regime-Wechsel“ im Gewerbeimmobilien-Sektor, weil viele Kredite, die vor fünf Jahren vergeben wurden, nun fällig werden. Chris Lee von KKR betont, dass die Refinanzierungskosten die Bewertung belasten, während Sabina Reeves von CBRE IM darauf hinweist, dass klassische Gewerbeobjekte mit niedrigen Anfangsrenditen an Attraktivität verlieren. Trotzdem hält Realty Income an seinem historischen Dividenden-Profil fest und strebt eine Jahresrendite von rund sechs Prozent an.
Weitere Asset-Klassen zeigen differenzierte Entwicklungen. Datenzentren benötigen neben Flächen vor allem zuverlässige Stromversorgung; Büroimmobilien sehen sich mit hohem Konzentrationsrisiko großer Towers konfrontiert; Hotels profitieren in touristisch starken Regionen, während Geschäfts-Hotels in Deutschland weniger attraktiv sind. Der Fokus liegt zunehmend auf einem klaren Exit-Markt Investoren prüfen bereits beim Kauf, wer später als Käufer infrage kommt und wie liquide das Objekt bleibt.
Insgesamt ist das verfügbare Kapital zwar vorhanden, jedoch viel selektiver. Banken prüfen Kunde, Objekt und Konditionen rigoroser, verlangen höheres Eigenkapital und setzen auf realistische Verhandlungen. Kapitalstarke Akteure mit guten Objekten, breit gefächertem Finanzierungsnetz und frühem, transparentem Dialog haben die besten Chancen, im neuen Umfeld zu bestehen.
